Ar trebui să acordați atenție datelor de expirare nu numai în magazinele alimentare, ci și atunci când alegeți locuința. Knowrealty și-a dat seama cât de mult poți trăi confortabil și în siguranță în clădirile cu panouri din epoca Hrușciov și clădirile noi din cărămidă.

Experiența noastră de zi cu zi sugerează cu încăpățânare că durata de viață a oricărui lucru depinde direct de intensitatea cu care și cu cât de atent l-a folosit proprietarul. Aceeași logică este valabilă pentru casele noastre - construcția de calitate, realizată la momentul potrivit, poate crește durata de viață prevăzută a oricărei clădiri. Și invers - dacă, de exemplu, standardele pentru numărul de persoane care pot locui într-o anumită zonă sunt încălcate sistematic, atunci clădirea se va uza mult mai repede decât termenele stabilite. Cu toate acestea, media ponderată „Speranța de viață standard pentru clădirile rezidențiale construite în masă” a fost aprobată și este în vigoare, ceea ce merită cel puțin să vă familiarizați cu - mai ales dacă aveți de gând să cumpărați locuințe noi.

„Stalins”: un secol și jumătate de garanție

Foto: Sergey Norin

În mod tradițional, acestea sunt împărțite în cele construite în anii 1930-1940 și cele postbelice, care au fost construite între 1945 și 1955. Durata de viață a clădirilor din Stalin dinainte de război este de 125 de ani, a celor postbelice de 150 de ani și, conform standardelor, putem începe să ne despărțim de aceste clădiri până la mijlocul acestui secol. Durabilitatea secolului și jumătate a cadrelor din oțel este determinată de grosimea structurilor lor de susținere - fundație (de obicei o fundație cu bandă cu umplutură monolitică) și pereți. Clădirile „nomenklatura” Stalin, construite pentru elită, aveau structuri portante realizate din mai mult de două cărămizi și jumătate în clădirile joase postbelice, au fost folosite suplimentar blocuri de zgârietură. Astăzi, majoritatea clădirilor Stalin au podele din beton armat. Toate acestea, cu o îngrijire adecvată, asigură o durată bună de viață - dacă clădirea a fost bine îngrijită, durata de viață a acesteia se poate prelungi cu încă 40-60 de ani peste standard. Comunicațiile din clădirile Stalin sunt mult mai puțin durabile - în unele locuri sistemele de încălzire, alimentare cu apă și alimentare cu energie electrică reflectă încă realitățile de la mijlocul secolului al XX-lea și puterea furnizată cu rezervă la momentul construcției lipsește deja crunt.

„Hrușciov”: timpul până la coșul de gunoi al istoriei

Foto: Artem Svetlov

Durata de viață stabilită a clădirilor din epoca Hrușciov cu panouri, ridicate masiv în anii 1950-1970, este de numai 50 de ani, iar unele clădiri au expirat de mult - conform standardelor, deja în 2005. La Moscova, în 2011 a fost lansat un program de demolare a clădirilor dărăpănate cu cinci etaje, construite în perioada 1959-1966. Până în primăvara anului 2016, au fost demolate peste 1.600 de case din seria K-7, II-32, II-35, 1MG-300, 1605-AM, care în limba oficială a funcționarilor aparțin „primei perioade a constructii de locuinte industriale.” După cum s-a raportat pe site-ul web al Comitetului pentru politică de urbanism și construcție al orașului Moscova, „aceste case se distingeau prin pereți exteriori subțiri, cu proprietăți de izolare termică insuficiente. Tehnologiile folosite în construcția unor astfel de clădiri nu permit reconstrucția acestora.”
Durata de viață standard a fost inițial de două ori mai lungă și se ridica la 100 de ani, cu condiția ca toate reparațiile majore să fie efectuate la timp. Dacă decideți să cumpărați un apartament într-o astfel de clădire, atunci aflați totuși anul în care a fost construit - se poate dovedi că o astfel de clădire cu cinci etaje mai are mai puțin de zece ani să stea în liniște.

Panou sovietic și bloc de clădiri înalte: fără drept de reconstrucție

Foto: nikolay semenov

Clădirile înalte tipice sovietice cu o înălțime de 9 și 16 etaje au fost construite din panouri și blocuri în anii 1960-1980 și constituie astăzi principalul fond de locuințe al zonelor rezidențiale urbane. Tragedia destinului acestor clădiri este că, conform codurilor de construcție, reconstrucția acestora nu este prevăzută și, de îndată ce va expira rezerva de 100 de ani a rezistenței lor standard, casele vor trebui demolate. Deteriorarea rapidă a acestui fond de locuințe, întărită de ultimele crize financiare, în următoarele câteva decenii poate duce la faptul că locuințele individuale sovietice din anii 1950-1980 vor începe să cedeze la fel de în masă precum au fost construite cândva. Apropo, aceeași limită de uzură de 100 de ani va fi pentru casele moderne de bloc sau cu panouri mari construite în anii 1980-1990 - cu siguranță nu vor ajunge în secolul 22 fără înaltă calitate și.

Cărămidă modernă și case monolitice: întâlnirea viitorului în ele

Foto: Andrei

Se preconizează că locuințele post-sovietice, construite folosind tehnologii de construcție monolitice, vor avea cea mai mare durată de viață - până la 150 de ani. Casele cu blocuri mari și din cărămidă vor rezista puțin mai puțin - aproximativ 125 de ani, direct în funcție de modul în care sunt îngrijite. În plus, merită să ne amintim că impactul cel mai direct asupra speranței de viață a unei clădiri îl reprezintă limitele de viață ale principalelor sale elemente structurale, finisajele și rețelele de utilități.

Termenele de reglementare
exploatarea clădirilor de locuit înalte

Casele de diferite tipuri au o durată de viață diferită, variind de la 50 de ani la 150. Să vedem care case durează cât timp.

• „Clădirile Stalin”, construite în anii 30-40 ai secolului XX, ar trebui să servească timp de 125 de ani, prin urmare sunt supuse demolării în 2050-2070. La mijlocul acestei perioade, între 1990 și 2005, clădirea a trebuit să fie reconstruită pentru a asigura o utilizare în siguranță. fondul locativîn conformitate cu toate regulile și reglementările de funcționare tehnică. Clădirile „Stalin” construite după război ar trebui „să trăiască” și mai mult – 150 de ani. Prin urmare, termenul limită pentru demolarea acestora a fost amânat la 2095-2105. Între 2020 și 2030, aceste clădiri vor fi reconstruite.
• Clădirile cu panouri „Hrușciov” construite în anii 50-70 ai secolului XX sunt de o calitate mult mai proastă și sunt proiectate să reziste doar 50 de ani. Conform tuturor standardelor, acestea ar trebui demolate între 2005 și 2020. Ele nu sunt supuse reconstrucției.
• Clădirile din cărămidă cu cinci etaje din aceeași perioadă de construcție au o perioadă de construcție operare si intretinere 100 de ani, iar în 2015–2030 este planificat renovarea locuințelor.
• Clădirile înalte cu panouri și blocuri de 9–16 etaje, construite înainte de 1980, durează 100 de ani fără reconstrucție și trebuie demolate în 2055–2080.
• Casele mai moderne din panouri construite înainte de 1998 nu sunt, de asemenea, supuse reconstrucției și vor fi demontate în 2070-2105.

Dacă durata de viață a casei se apropie de momentul reparațiilor majore (sau reconstrucției, ceea ce este mai corect, deoarece uzura clădirilor până în acel moment este foarte mare), atunci organizația de management începe procesul de reparație. Acest eveniment durează mult timp, durând de la șase luni la trei ani (în unele cazuri). Gradul de deteriorare fizică a clădirii este evaluat preliminar pentru a decide în ce măsură se efectuează reparații. Starea unei clădiri rezidențiale este considerată satisfăcătoare dacă la momentul reparațiilor majore uzura fizică nu este mai mare de 30%. Dacă procentul este mai mare, atunci ei spun că starea casei nu este pe deplin satisfăcătoare, nesatisfăcătoare și dărăpănată. O casă este considerată nelocuită (nesigură) doar dacă există 75% uzură fizică și există pericolul de prăbușire. Apoi se ia decizia de a reloca locuitorii și de a demola casa. Această decizie se ia pe baza unei cereri din partea proprietarului casei sau a organizației responsabile de starea materială și tehnică a casei. Dacă comisia decide că locuința este sigură pe viață, relocarea poate să nu aibă loc chiar dacă există o uzură fizică mare, deși locuința va fi clasificată ca fiind dărăpănată. În acest caz, se poate lua decizia de a reconstrui casa.

Relocarea unei case de urgență

Locuitorii caselor de urgență care fac obiectul relocarii sunt desemnați să locuiască în case nou construite care au fost puse în funcțiune în cadrul programului de stat. Punerea in functiune a unei cladiri rezidentiale– un proces lung care durează de la trei luni la un an. Prin urmare, chiar dacă o casă nouă a fost deja construită, este foarte posibil ca mutarea să nu aibă loc imediat.

De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că programul de la Moscova pentru relocarea din locuințe dărăpănate nu acoperă toate casele pentru care au venit termene de restaurare/demolare, astfel încât procesul de mutare în locuințe noi poate dura câțiva ani.

Potrivit modificării introduse la Codul Locuinței, strămutarea locuitorilor orașului din locuințe de urgență poate fi efectuată și în casele din afara orașului, întrucât programul de strămutare nu se încadrează în categoria îmbunătățirii condițiilor de viață, ci este o măsură forțată de a asigura locuinta. În plus, este posibil ca numărul de camere să nu coincidă, deoarece ghidul principal în această chestiune este zona camerei, nu rezidențială, ci generală. Astfel, este imposibil de prezis calitatea locuințelor noi, dacă se va îmbunătăți sau se va înrăutăți - totul depinde de disponibilitatea fondului de locuințe disponibile.

Construcția de case din panouri de construcție ne permite să furnizăm locuințe ieftine pieței imobiliare în cel mai scurt timp posibil. Prima casă cu panouri construită în Rusia a fost o clădire cu patru etaje pe strada Sokolinaya Gora 5 din Moscova, ridicată în 1948. Apogeul construcției în masă a clădirilor înalte din panouri a fost perioada: 1960–1980.

Durată de viață standard

Normele tehnice definesc standarde conform cărora clădirile pentru diverse scopuri trebuie să reziste cel puțin un anumit număr de ani. Deja în faza de proiectare a unei clădiri de apartamente, cerințele pentru materiale și structuri sunt stabilite pentru a se asigura că standardele menționate sunt îndeplinite.

Astăzi, se pune din ce în ce mai mult întrebarea cu privire la starea unui număr mare de clădiri rezidențiale a căror durată de viață a expirat deja sau se apropie de ea.

1. „Clădiri Stalin”, case construite înainte de 1945 - perioada de funcționare este de 125 de ani, sfârșitul perioadei de funcționare este 2050-2070.
2. „Stalins” construite după data de 45 sunt proiectate pentru o durată de viață de 150 de ani, dezafectare - 2095-2105.
3. „Hrușciovka”, clădiri cu etaje din panouri care au fost ridicate în masă în întreaga URSS în anii șaizeci și optzeci - durata de viață este de 50 de ani, timpul standard de dezmembrare este 2005-2015.
4. Case din cărămidă din anii 60 - durata de viață 100 de ani, sfârșitul perioadei de funcționare 2055-2070.
5. Panouri și case de bloc din anii 70 - perioada de funcționare 100 de ani, sfârșitul 2055-2080.
6. Clădiri moderne cu un număr nelimitat de etaje:

• bloc, resursa este de 100 de ani;
• panou, durata de viata 100-120 ani;
• caramida si monolit 120-150 ani.

Important! Acestea sunt doar estimări orientative ale clădirilor rezidențiale, în realitate, durabilitatea unei case este calculată pe baza calității materialelor și a regularității reparațiilor.

Cât timp vor dura componentele individuale ale clădirii depinde de materiale și de manoperă:

• fundație 50-150 ani;
• pereții și podelele interioare au o vechime de 50-100 de ani;
• acoperiș 30-100 de ani;
• acoperiș 8-25 ani;
• pardoseală 15 – 60 ani;
• scarile au 30-100 de ani.

Casele cu panouri astăzi

Pe piața clădirilor noi din Moscova, ponderea „panourilor” nu depășește 5%. Astăzi, cea mai mare parte a acestei piețe este ocupată de case monolitice, care se caracterizează printr-o performanță termică mai mare și o durată de viață mai mare (120-140 de ani). Cu toate acestea, pe piața secundară a locuințelor, ponderea apartamentelor în „” este de aproximativ 46%. Guvernul, împreună cu alte autorități, dezvoltă de câțiva ani o întreagă gamă de programe pentru a prelungi durata de viață a clădirilor cu panouri. Acum nu poți conta pe faptul că clădirea ta Hrușciov nu va fi distrusă din cauza degradării. Motivul este simplu: lipsa fondurilor în bugetele locale.

Ce afectează durata de viață a clădirilor rezidențiale

Există doi factori caracteristici care influențează speranța de viață a clădirilor:

• fizic - procesul natural de uzură a clădirii și a comunicațiilor sale;
• morală - clădirile nu îndeplinesc standardele estetice și tehnice moderne.

Factorul fizic

Determinată în conformitate cu reglementările în vigoare. În ultimul deceniu, fondul de locuințe al Rusiei a intrat deja într-o perioadă de deteriorare rapidă, iar dacă nu se adoptă soluții fundamentale la această problemă în viitorul apropiat, aceasta va duce la distrugerea simultană a unui număr de ansambluri rezidențiale din Moscova. Nu se știe câte clădiri de urgență există în toată țara.

Principalele probleme ale carcasei panoului includ:

• implementarea la timp a reparațiilor preventive și majore de rutină;
• contracție, în timp, fundația se poate așeza și se poate deplasa, această problemă este tipică pentru toate clădirile, cu toate acestea, pentru panouri, acest proces are loc destul de neuniform;
• durata de viață a cusăturilor între panouri (30-40 de ani). Cusăturile sunt cea mai importantă componentă pentru asigurarea fiabilității. În Europa, elementele încorporate sunt din oțel inoxidabil, ceea ce afectează automat costul clădirii, calculele dezvoltatorilor noștri sunt simple - de ce să plătiți mai mult?;
• reamenajare ilegală. Moda generală pentru remodelarea amenajărilor standard, care continuă până în zilele noastre, a început la mijlocul anilor 90, când garsonierele au intrat în modă. Problema este că majoritatea acestor modificări sunt necoordonate și sunt efectuate cu încălcări ale integrității structurilor.

Factorul moral

Pe lângă aspectul fizic, există un astfel de lucru precum uzura unei clădiri, care apare din cauza dezvoltării tehnice a societății și este definită ca nerespectarea cerințelor moderne de confort și facilități.

Semne de învechire a unei clădiri:

• amenajarea apartamentelor nu corespunde cerințelor moderne;
• sistemele de echipamente de inginerie sunt depășite;
• densitatea excesivă a clădirilor și a așezărilor;
• amenajarea și amenajarea peisagisticii insuficiente.

Acest lucru este interesant! Din 2016, Primăria Moscovei a impus o interdicție asupra construcției de case cu panouri din serii vechi, totuși, unii dezvoltatori de clădiri noi actuale au reușit să înceapă să-și construiască proiectele folosind serii învechite într-un moment în care încă erau permise.

Clădirile cu panouri cu mai multe etaje relativ noi au o durată de viață de până la 70 de ani. O serie de clădiri noi cu abrevierea „P 44” sunt proiectate pentru o perioadă de până la 100 de ani. Există o serie „C 220”, ale cărei structuri de case sunt asamblate din panouri, cu zidărie exterioară, aspectul unor astfel de clădiri este similar cărămidă monolitică. Experții dau astfel de case aproximativ 150 de ani, durata de viață standard. Pe piața imobiliară, opțiunile de apartamente din panouri din aceste serii sunt aproape imposibil de găsit.

Evaluarea stării clădirii

Inspecția la domiciliu are loc în 3 etape.

Preparare:

• studiul documentației de proiectare, executivă și operațională;
• studierea altor tipuri de documentație referitoare la obiectul examinării și care să permită un răspuns mai complet la întrebările adresate expertului.

Inspecție vizuală (preliminară):

• identificarea defectelor și a avariilor;
• înregistrarea fotografică a defectelor existente;
• verificarea prezenței deformațiilor caracteristice ale structurii casei și ale elementelor sale individuale (deformații, înclinări, îndoituri, distorsiuni etc.);

Examinare detaliată (instrumentală):

• examinarea selectivă, inclusiv testele de laborator, determinarea caracteristicilor mecanice ale materialelor utilizate în lucrări de construcții și reparații;
• verificarea adecvării structurilor casei în conformitate cu standardele actuale (selectiv).

Secvența de inspecție a structurilor panourilor:

• intrări și ieșiri ale comunicațiilor casnice;
• determinarea stării fundației și a proprietăților solului de la bază;
• subsolurile casei;
• fatade, pereti exteriori, inclusiv balcoane, loggii, tot felul de elemente arhitecturale, jgheaburi;
• spatii de acoperis si mansarda;
• elemente portante ale clădirii: pereți, stâlpi de susținere;
• elemente constitutive ale încăperii: ferestre, uși, compartimentări interioare neportante, nișe de depozitare etc.;
• inginerie si comunicatii sanitare.

În funcție de numărul de defecte și gradul de uzură, starea tehnică a structurilor clădirii se evaluează după următoarele criterii:

• până la 10% uzură - bună;
• 11-20% - destul de satisfăcător;
• 21-30% - satisfăcător;
• 31-40% - nu este complet satisfăcător;
• 41-60% - nesatisfăcător;
• 61-80% - dărăpănat;
• peste 80% sunt supuse demolării.

Important de știut! O inspecție neprogramată a unei clădiri se efectuează atunci când se evaluează daunele după un dezastru natural, prăbușirea unei părți a unei case atunci când integritatea structurii este încălcată ca urmare a reamenajării sau o explozie de gaze domestice, precum și în caz de plângeri în masă din partea locuitorilor cu privire la starea tehnică etc. În primul rând, cele mai deteriorate părți ale casei sunt examinate pentru a lua decizii în timp util pentru a elimina defectele care amenință viața umană.

Doar o comisie specială, a cărei implicare este inițiată de o autoritate executivă, are dreptul să recunoască o clădire ca fiind nesigură. În această comisie poate fi implicat, dacă este necesar, un specialist independent cu drept de vot.

Ce fel de case cunoaștem: „țariste, staliniste, panou, cărămidă, bloc, monolitice”. Nu sunt marketer și, prin urmare, nu voi analiza „lucrurile imobiliare” și clasificarea lor de locuințe moderne, sper să vă fie deja clar. Mă voi descurca aici cu o listă simplă: economie, confort, business și clasă de elită. În cazul nostru, doar ultimele două segmente de locuințe vor fi lichide: clasa business și clasa de elită.

Știți că casele „staliniste” pot fi și „bloc”? Da, acestea sunt case din blocuri de cemento cu cărămidă nisip-var netencuită care placa pereții exteriori. Și dintre toate tipurile de case „staliniste” sunt considerate pe bună dreptate cele mai bune. De ce? Pentru că deja a avut loc, adică. așa-numitul „monolit stalinist”, înființat în urmă cu mai bine de 60 de ani. Sunt case staliniste cu tavane din lemn. Germanii, prizonieri de război, le-au construit la Moscova după război. Acesta este cel mai jos segment din „Stalinism”. Din acest motiv, totul este în regulă cu izolarea fonică și ventilația de alimentare și evacuare în astfel de case: sunt calde iarna și răcoroase vara. Există și „țărani mijlocii stalinişti” - case din cărămidă conform modelelor standard și individuale.

Dar panourile? Crezi că este mai ușor de înțeles aici decât în ​​„Stalin”? Deloc. Să ne uităm la panouri. Au început să fie folosite în construcția de locuințe din 1948 și au început să fie utilizate pe scară largă în construcția Moscovei în timpul domniei lui Nikita Sergeevich Hrușciov, adică. la sfârșitul anilor 50-60 și sunt încă folosite în construcții până în prezent. Dar aceste panouri au calități complet diferite, diferite de cele din „era lui Stalin”. Da, da, în funcție de anul în care a fost construită casa, panourile de panouri sunt diferite și servesc complet diferit.

Și dacă ținem cont de faptul că abia în 1970 a fost adoptat Catalogul unificat al pieselor de construcție, pe baza căruia s-au dezvoltat ulterior proiecte standard, atunci văzând diversitatea caselor de la Moscova ne putem imagina cât de variată a fost această construcție, câte serii diferite. din materiale diferite cu durată de viață diferită a fost construită atât în ​​perioada „stalinist”, cât și în „Hrușciov” și în perioada „post-Hrușciov”.

Cum putem înțelege toată această diversitate? Și este foarte simplu. Criteriul principal aici este durata de viață a casei.

Vorbind „aproximativ”, durata de viață a clădirilor „Hrușciov” cu pereți subțiri din 1955-1970 (cele notorii clădiri cu 5 etaje) este de aproximativ 50 de ani, iar blocurile cu mai multe etaje și clădirile cu panouri mari din 1965-1980 (9 -16 etaje) - 100 de ani. Dar este nepoliticos.

Imaginați-vă o „priză” construită în 1964. Dar astăzi este deja 2014. Aceasta înseamnă că au trecut 50 de ani și durata de viață a acestei case s-a încheiat. Da, casa, desigur, va rămâne în picioare, dar proprietățile utile ale materialelor din care a fost făcută s-au pierdut parțial de-a lungul anilor. Este clar că înainte panoul nu a reținut căldura; Dar acum, după durata sa de viață, casa a devenit și mai zgomotoasă, a apărut mai rece și umedă, a apărut ciuperca, iar în vara fierbinte casa se încălzește atât de mult încât chiar și cu ferestrele deschise toată ziua și cu aragazul stins, este insuportabil să respiri. Și ceea ce este și mai trist este că, cu fiecare an nou, proprietățile utile ale materialelor din care este făcută casa vor dispărea rapid până vor dispărea cu totul, împreună cu acest rudiment arhitectural.

Astăzi, durata de viață declarată a caselor cu panouri noi este de 50-70 de ani, dar pentru unele serii, de exemplu, P-44, această viață ajunge până la 100 de ani, iar pentru seria S-220 - până la 150 de ani. Doar timpul va spune care este durata reală de viață a acestor case. La urma urmei, chiar și în perioada sovietică, nu toate fabricile de construcție de case respectau tehnologia de producție și, în consecință, nu toate produsele lor aveau durata de viață necesară, despre care ne vorbesc GOST-urile.

În general, clasificarea clădirilor rezidențiale depinde de materialul din care sunt fabricați pereții, fundația și tavanele. În funcție de aceasta, durata de viață a clădirilor rezidențiale este următoarea:

Și, deși toată lumea înțelege că casele din cărămidă sunt mai bune decât casele cu panouri, iar cele monolitice sunt mai bune decât cele din cărămidă, în ciuda acestui fapt, trebuie să aflați despre fiecare casă specifică:

• data constructiei;
• serie;
• din ce materiale este facuta;
• durata de viata;
• informații despre reparațiile majore efectuate etc.

În același timp, informațiile despre reparațiile majore ale casei nu sunt mai puțin valoroase decât toate celelalte informații despre acestea. Deoarece reparațiile majore la timp prelungesc semnificativ durata de viață a casei.

Și cu cât durata de viață a casei în care doriți să cumpărați un apartament rămâne mai lungă, cu atât lichiditatea apartamentului dvs. va fi mai mare pe piață.